El Estado pone $2 billones sobre la mesa: los bancos que ya bajaron la tasa hipotecaria y lo que cambia para quien quiere comprar una casa

El mercado hipotecario entró en una nueva fase. El Gobierno lanzó hoy la primera licitación de $200.000 millones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses, el arranque de un programa que inyectará hasta $2 billones en créditos para la vivienda. La condición es clara: quien acceda a ese fondeo oficial solo puede prestar a una tasa máxima de 7,5% más UVA.

Antes de que terminara la jornada, varios bancos ya habían movido ficha.

Las tasas que ya cayeron

Macro bajó su tasa a 7,5% para clientes del Plan Sueldo Selecta, con plazos hasta 20 años y la novedad de que los hijos de los titulares también pueden calificar. Credicoop recortó del 8% al 7,5% para quienes cobran haberes en la entidad y destinan el préstamo a primera vivienda. BBVA ya operaba en ese nivel desde marzo. Banco Ciudad fijó 7,5% más UVA a 25 años para primera vivienda y 9,5% para la segunda.

Santander, Galicia y Supervielle también confirmaron su interés en participar de las subastas, aunque esperan el resultado de la primera licitación para definir cómo articulan la nueva tasa en sus líneas actuales o si lanzan productos específicos.

Cómo funciona el mecanismo

El Banco Central estableció que cada entidad puede recibir entre $1.000 millones y $40.000 millones por licitación. Una vez adjudicado ese depósito, el banco tiene 120 días corridos para volcarlo en préstamos hipotecarios. Si no cumple, la Anses puede exigir la devolución y excluirlo de las rondas siguientes.

Las subastas tienen dos tramos: a 1 año, con tasa mínima de 2,5% más UVA, y a 5 años, con piso del 4,5% más UVA. En la práctica, los bancos competirán ofreciendo tasas más altas al FGS para asegurarse el fondeo, lo que a su vez los presionará a prestar a tasas más bajas para poder colocar los fondos dentro del plazo.

Qué implica para el comprador

El plan tiene requisitos concretos: plazo mínimo de 15 años, monto tope de 150.000 UVA (equivalente a algo más de USD 200.000) y uso exclusivo para primera vivienda, ya sea compra, construcción, ampliación o refacción.

El Ministerio de Economía proyectó un ejemplo orientativo: un crédito de cerca de $114 millones para una propiedad de USD 106.000, con financiación de hasta el 75% del valor. A una tasa de UVA más 7,5% a 25 años, la cuota inicial rondaría los $865.000 mensuales. Para que ese valor represente el 25% del ingreso familiar, el hogar debería demostrar ingresos netos de aproximadamente $3,46 millones por mes.

El dato que lo pone en perspectiva

En agosto se colocaron USD 242 millones en créditos hipotecarios UVA, cifra que aún queda lejos del pico de USD 372 millones registrado en octubre pasado. El programa apunta a generar 17.000 nuevos créditos: según un informe de Reporte Inmobiliario, eso representaría cerca del 40% de todas las altas hipotecarias registradas durante todo 2025.

El efecto, sin embargo, no se limita a esos 17.000 casos. La tasa de referencia del 7,5% introduce una nueva vara competitiva que presiona al resto del mercado. Banco Provincia sumó una línea UVA para construcción y refacción al 9% con cláusula salarial. El Banco Nación ofrece 6,7% para cuentasueldo, con la opción de pagar 2 puntos más para acceder a un tope si la inflación supera la evolución del salario.

La pregunta que queda abierta: ¿alcanza la escala del programa para reactivar un mercado que todavía opera lejos de sus máximos históricos de casi USD 700 millones mensuales en 2018?

Puntos clave

• Primera licitación del FGS: $200.000 millones. Total del programa: $2 billones en 10 subastas.
• Tasa máxima exigida para acceder al fondeo oficial: 7,5% más UVA.
• Bancos con tasa ya ajustada: Macro, Credicoop, BBVA, Ciudad.
• Plazo para colocar los fondos una vez recibidos: 120 días corridos.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA (aprox. USD 200.000). Solo primera vivienda.
• Meta del programa: 17.000 nuevos créditos hipotecarios.
• Volumen en agosto: USD 242 millones, vs. pico de USD 372 millones en octubre 2024.